ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ
индивидуальным предпринимателям
на любой системе налогообложения
(495) 760-03-08
Без выходных с 10:00 до 20:00

Регистрация и налогообложение при сдаче квартиры в аренду

Сдача квартиры в аренду классифицируется действующим российским законодательством, как вид предпринимательской деятельности. А значит она должна сопровождаться как соответствующим документальным оформлением, так и уплатой налогов. Какие документы нужно оформить при сдаче квартиры в аренду, и какие налоги требуется уплатить по законодательству РФ?

Начнём с документального оформления. Собственник квартиры может сдать её ЮЛ или физлицу. Оформить это желательно договором аренды, который заключается в двух экземплярах, и обязательно в письменном виде. Его не нужно регистрировать и предъявлять куда бы то ни было, если он заключён на срок менее года.

Есть также требования, касающиеся максимального срока действия такого договора. Так, с юрлицом его можно заключить на срок не более одного года, а с физическим - не более пяти лет. Впрочем, это не значит, что договор нужно будет каждый раз заключать заново. Если в тексте договора указать условие автоматического продления, то его можно будет пролонгировать, и он будет действовать до тех пор, пока кто-то из сторон не захочет прекратить правоотношения и расторгнуть договор. О расторжении необходимо заранее осведомить вторую сторону.

Теперь что касается налогообложения. Поскольку сдача жилья - как квартир, так и домов - в аренду приносит собственнику доход, он обязан уплачивать налоги Какие именно? Если он зарегистрирован, как предприниматель, то на него возлагается обязанность по уплате налога на доход ИП. Если же собственник не является ИП и сдаёт квартиру как частное лицо, то он обязан уплачивать НДФЛ и сдавать декларации по этому налогу.

Что если собственник уклоняется от уплаты налогов? Это будет классифицировано как нарушение действующих законов, а именно - административного и уголовного законодательства, со всеми вытекающими последствиями в виде санкций и штрафов. Более подробно об ответственности поговорим в конце статьи.

Порядок уплаты налогов при аренде квартир

Первая ситуация: собственник жилья, сдаваемого в аренду, - физическое лицо (не ИП). В этом случае у него возникает обязанность уплаты НДФЛ в размере 13 % от суммы полученного дохода. Интересно, что если квартиросъёмщиком является юридическое лицо, то по закону именно он должен удерживать 13 % от уплачиваемой арендной платы и перечислять их в бюджет. В этом случае он является налоговым агентом собственника квартиры. Если же квартиросъёмщик - физическое лицо, то обязанность по налогу целиком и полностью ложится на плечи собственника жилья.

Как рассчитывается налог? Расчёт здесь очень простой: ежемесячную арендную плату, зафиксированную в договоре, нужно умножить на 12 месяцев и затем снова умножить на 13 %. Получившаяся сумма и будет годовым НДФЛ.

Куда именно переводить? Все реквизиты нужно спросить у местных налоговиков. Там же собственника должны проинформировать о порядке подачи декларации по форме 3-НДФЛ.

Вторая ситуация: собственник жилья - ИП. В этом случае ему доступны две системы налогообложения: УСН и патент. Рассмотрим каждую из них подробнее.

Упрощённая система (УСН) позволяет платить в бюджет 6 % от дохода. Казалось бы, это выгоднее, чем НДФЛ. Однако не стоит забывать про сумму обязательных отчислений. В 2016 году они составляют 23 153,33 рубля. Эту сумму необходимо уплатить в течение года, к примеру, разделив её на 4 квартала.

Таким образом, при УСН собственник будет уплачивать следующую сумму:

Стоимость аренды * 6 % (ставка налога) * 12 (количество месяцев) + 23 153, 33 руб. + 1 % от суммы дохода свыше 300 тыс. рублей (пример: (500 000 - 300 000)*1%).

Также собственник, являющийся ИП, может использовать патентную систему. Правда, не во всех регионах на сдачу квартир в аренду имеется патент.

Если собственник решает использовать патентную систему, то расчёт налогов выглядит так:

Цена патента + 50% от 23 153,33 (суммы отчислений в 2016 году).

Стоимость патента зависит от конкретного региона, поскольку при её расчёте используют величину потенциально возможного дохода от аренды жилья. Удобство этой системы состоит в её простоте: патент освобождает от НДФЛ и уплаты налога по УСН.

Где нужно регистрировать договор аренды?

Если договор заключается на срок больше года, то его нужно зарегистрировать в двух инстанциях: налоговом органе и МСУ, в качестве которого выступает районная администрация. Обращаться нужно именно в ту инстанцию, к сфере ведения которой относится ваш район. Налоговая инспекция должна быть та, что находится по месту регистрации собственника.

Какие документы понадобятся при регистрации? Обязательно сам договор, паспорт собственника, ИНН, оригиналы документов, доказывающих право собственности на квартиру, и копии всех перечисленных выше документов.

Оптимизация налогов при аренде жилья

Многие собственники, передающие жильё во временное пользование, пытаются как-то избежать уплаты налогов или хотя бы минимизировать их. Перед налоговой инспекцией стоит задача: выявить всех налогоплательщиков, укрывающих свои доходы. Впрочем, случаи, когда инспекция действительно ловит «уклониста» за хвост, происходят не так уж часто. Как правило, это случается, когда на собственника доносит кто-то из «доброжелателей». Например, соседи или бывшие квартиросъёмщики, оставшиеся чем-то недовольными.

Опытные арендодатели знают, как минимум, три способа оптимизации налоговой нагрузки и сокращения хлопот, связанных с арендой:

1. Договор не на год, а на 11 месяцев. Это, конечно же, не освобождает от налога, но позволяет не «светить» договор в инспекции. Многие собственники поступают ещё хитрее: заключают договор на 11 месяцев, а в налоговой отчитываются, к примеру, только за 2 (как если бы они сдавали жильё только 2 месяца). И только за 2 месяца платят налог. Конечно, это идёт вразрез с законодательством, и если инспектор докажет, что собственник получил больший доход, то ему придётся заплатить не только всю сумму налога, но и, скорее всего, штраф.

2. Арендуют друзья или родственники. Причём, необязательно они действительно являются таковыми. Собственник имеет право приглашать к себе кого угодно, это его личное дело. А вот факт получения дохода, как и факт наличия договора, нужно ещё доказать.

3. Указание в договоре неверной, заниженной ежемесячной платы. Например, можно указать ежемесячную плату в размере 200-2000 рубл. и платить налоги исходя из этих сумм. Однако есть большой риск столкнуться с недобросовестным квартиросъёмщиком. Ведь предполагается, что он будет платить намного больше, чем прописано в договоре. Если он откажется платить большую сумму, собственник не сможет его заставить, ведь есть действующий договор. И даже через суд получить всю сумму не выйдет.

Что, если инспектор заполучил копию договора аренды? Пугаться не стоит и в этом случае. Если у него нет документов, подтверждающих получение собственником оплаты, то можно сказать, что жильцы живут, но не платят. Следовательно, дохода нет и обязанности по уплате налога - тоже.

Конечно же, все описанные выше способы оптимизации, не являются законными, поэтому лучше платить налоги честно и спать спокойно, не переживая о том, что кто-то донесёт в инспекцию.

Что будет, если налоги не платить?

Собственник, скрывающий налоги по аренде квартиры от государства, рискует получить следующие санкции:

• КоАП РФ (статья 14) содержит в себе следующие санкции: арендодатель может получить административный штраф (пятьсот - две тысячи руб.) за правонарушение, классифицируемое, как деятельность, связанная с получением прибыли без своевременного оформления и получения статуса ИП;

• в УК РФ (а именно - в статье 198) прописано, что уклонение от обязанности уплаты налогов в крупном размере наказывается в России штрафом (100- 300 тыс. руб. или в размере одно-, двухгодовалого дохода), арестом (от четырёх месяцев до полугода) или даже настоящим лишением свободы (до года). При этом важным моментом является критерий определения того самого «крупного размера». Под ним понимается сумма налогов, превышающая 100 тысяч рублей в течение 3 лет, при условии, что сумма неуплаченных налогов больше 300 000 руб. или 10% суммы налога, подлежащего к уплате.

• согласно УК РФ (статья 171) арендодатель может быть наказан арестом (до 6-ти месяцев), обязательными работами (180-240 часов) или штрафом (до трёхсот тыс. руб. или в размере заработной платы за какой-либо промежуток времени или либо иного двухгодовалого дохода) за то, что кодекс называет не иначе как незаконная предпринимательская деятельность;

Таковы нюансы оформления и налогообложения сделок с арендой жилья.